在美国买房,你需要了解什么法律?购房流程怎样?你需要有什么资金和精神上的准备呢?

买房入门

1.外国人可以在美国买房吗?

可以。外国人在美国买房没有资格限制,也就是谁都能买,但需要在美国申请交税人账号(Individual Taxpayer Identification)。

2.房型选择

独栋别墅(House):这应该是买家首选。独栋投资最保值,购买此户型房子和地皮同时买下,房产和土地拥有永久产权,维护费较低,但是需要住户自己定期除草整理。

连体别墅(Town House) :由一栋或者几栋别墅连体墙组成,保值程度次于独栋别墅。Townhouse的业主拥有房屋所有权,部分有土地所有权,少数连体别墅可以做到租金收支平衡,但总的来说租金收益率远不及公寓。

公寓房(Condo):物业的产权属于购买了 condo 单元的全体业主,每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。维修管理费和别墅一样,都是随着房子变老而增加。 不过公寓价格比别墅便宜很多,租金回报率也不错。

买房费用

买方的过户费(Escrow fee): $800美元上下, 不同的过户公司费用稍有不同,但大体相近。

房屋检查费(Home inspection fee): 通常在$350-650左右,房子越大、位置越偏、检查越复杂越贵。

文件准备费(Document preparation): 一般在 $100-150左右。

文件公证费 (Notary fee): 费用在$40-125左右, 可以直接到产权公司公证签名,也可以叫mobile notary 到家里签。

房产税:各个州和地区都不同,一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价,然后根据评估价计算房产税。地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。

房屋保险:各州也不等,一般$1500/年。如果房主购买了水火等意外事故的房屋保险, 一般能获得20万美元的保费。如果是商用房,该保险还可以保护租金损失。

小区物业费:独栋别墅一般没有物业费,而townhouse或公寓房的物业费根据房屋的新旧程度决定。大多数在$100到$200之间。

出租管理费:如果投资房产是用来出租,一般是由管理公司管理。管理费的计算方式8%~10%的租价+第一个月的租金。

购房流程

1.现金购房

准备材料:有效的护照和签证,可授权委托经纪人购买;在境外银行开设的帐号;资金证明。

8大步骤:

1)选定买方经纪人:决定购买房子的区域及条件

2)寻找理想的房屋:自己上网查询或请经纪人挑选上市屋资料。美国的房产经纪人共享所有房源,美国的各个州,各个区域都有一个当地房源的MLS系统(Multiple Listing Service),上面有当地所有要出售的房源。

3)Offer 和counter-offer: 经纪人解说合同,帮助填写并完善条款内容;发出合约书时,offer 被接受之后,需要付定金, 一般是购买价格的 3%。

4)签订购房合约:双方达成协议后,即由第三方公正公司进行买卖过户手续;订金送交公正公司;签署过户正式文件及有关房屋各项报告

5)“房屋检查保护期”完成事项:房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求;买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告;准备好火险保险报价;

房屋检查和白蚁检查是二手房交易时必须要做的。

6)完成过户公证手续:准备好头款金额以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司;产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记;

7)取钥匙:在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙;先行联系好水、电、瓦斯等公司,通知继续使用其服务。

8)取得房产证:通常在结束时收到最后明细账单,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到一张原始的房产证。

2. 贷款购房

准备材料:有效的护照和签证;工作证明、工作收入;自付款部份的资金证明;美国当地银行开设的账号。

3个步骤:

1) 审核贷款条件:选定贷款经纪→查核信用分数→选择合适的贷款计划→取得贷款预准信。

2)提出贷款申请:提交贷款公司要求的相关文件或资料,一般有头款証明、工作证明、报税记录。

3)“贷款保护期”完成事项:贷款银行派估价师确定房屋价值;完成贷款银行各项要求资料,应在购房合约贷款保护期内获准贷款;获准贷款后,与公正公司约定时间签署贷款文件。

四.关于买房贷款

利用房贷是大多数人的选择。绿卡持有者:可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。H1b工作签证:享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇。学生F1签证, OPT阶段是可以办理贷款。

多数绿卡持有者和H1b都会选择普通贷款,需要申请者信用分数620以上,至少两年报税单。

贷款少于$417,000,首付比例是房价总额的3% – 5%。贷款大于$417,000,付20%首付。

可以参考的美国房源网站

MLS数据库:美国房地产经纪行业的信息公开,始于信息公开系统MLS(Multiple Listing Service)。

MLS包含市面上所有在售的房源信息,源头信息是通过卖方委托的经纪人完成上传的。任何经纪人只要交一笔不高的费用,就可以进入系统查看所有房源信息,信息及时公开。

zillow.com:被誉为是美国互联网界优化房地产信息的鼻祖。所有人都可以使用它非常友好的界面,免费,并轻而易举的查询到几乎所有房屋的信息,比如历史售价,当前售价,面积户型等等。

trulia.com能查询房屋周遭的情况,比如犯罪率、学校等设施情况、交通情况、社区通勤情况、历史地震情况等。

redfin.com能够获得包括西雅图、洛杉机、旧金山在内的中西部城市中更丰富、准确地房产信息。

编辑:Patrica

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