美国健全的法律制度其中一个特点就是信息公开及透明。产权信息记录是成交的一部分,一般来说由买家的律师来执行,其律师将相关文件提交给纽约市注册部门。任何人想要查看这些资料的时候都可以很容易的找到。

外国人可以购买美国房地产

纽约房地产的有相当一部分是被外国人或者外国公司买去的。有些类型的房产比如合作公寓 (Co-op) 或者有一些特殊房产要求买家出示在美国的纳税申报,对于那些不在美国交税的外国人来说购买这类房产就极其困难,甚至没有可能购买。然而,其它类型的房产比如共管公寓 (Condo) 以及连排屋 (Townhouse) 就没有任何限制,所以很受外国买家的青睐。

非美国居民也可以贷款。

申请者需要提供以下文件:

  • 进入美国的有效签证或者外国护照复印件
  • 4个来自主要金融机构(比如你的银行、会计师、保险公司)的信用参考
  • 过去12个月内的贷款或者租金支付证明
  • 证明申请人具有足够的资金来支付成交费
  • 工作证明

信用分数与贷款的关系

在美国,信用分数至关重要,是评价一个人信誉的标准。一个人信用分数高,所能得到的房贷利率就低。信用分数高的人可以从银行那里享受更多的重要贷款计划。

对银行来说,向信誉高的A发放贷款的风险会比B小些,因此给A的利率低。

30年的房贷利率要比20年的高,因为贷款时间越长,银行面临“客户不能按时完成还房贷”的风险就越大,所以银行会要求贷款人更高的补偿,对应贷款利率也就会越高。

纽约五大区,哪儿才是买房的热门区域?

根据纽约市行政规划,纽约主要分为五个区:曼哈顿 、布鲁克林 、皇后区 、布朗克斯 、史坦顿岛。

美国Zillow房屋价值指数显示,九月份曼哈顿的房价在纽约区最高,中位数约为112万美元。其次是布鲁克林,约64万美元。史泰登和皇后区分别位列第三、四位,二者的房价中位数为$499000和$466500;布朗克斯房价最低,约37万美元。

曼哈顿区作为纽约的精华,既满足学区的良好,也满足了生活的多元化和便捷度等。曼哈顿有很多非常好的中学和大学,其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦 比亚大学(Columbia University)、纽约大学(New York University)以及洛克斐勒大学(Rockefeller University)。 曼哈顿四个推荐的购房区域主要围绕中央公园(Central Park)、时代广场 (Time Square)、哥伦比亚大学和纽约大 学。

布鲁克林是纽约州 人口最多的区。在1980及90年代,该区 以治安不良闻名于世。布鲁克林离曼哈顿比较近,但价格相对便宜,很多华裔新移民选择布鲁克林社区,如宾臣墟 (Bensonhurst)和日落公园(Sunset Park) 等地作为落脚地,而不是曼哈顿唐人街。不过,对来美多年、寻求高品质生活的 华裔移民而言,戴克高地(Dyker Heights)更具吸引力。

法拉盛是美国纽约皇后区(Queens)境内的一个区域, 成为纽约乃至全美最大的华人聚居地。法拉盛是皇后区重要的交通中心,皇后区的学校也比较多,纽约市立大学法学院就在皇 后学院边。除此之外还有许多高中,如江邦 高中、罗伯特肯尼迪高中、法拉盛高中、 和市重点地汤森哈里斯高中,私立高中 包括圣十字高中。

史泰登岛位于曼哈顿以南的纽约港内,是纽约市人口最少的一个区。去其他地方不是很方便,需要乘坐轮船,但它拥有众多的历史、文化胜地、体育场馆和自然风光。

据美国Zillow房屋价值指数显示:九月份史泰登岛的房价中位数为$499000,其租金中位数为$2000,比纽约平均租金低了约900美元!很多华人选择在史泰登岛定居,主要是看中小区的房屋价格合理,犯罪率低以及学区好。

布朗克斯区(The Bronx,亦译为勃朗市、布朗士)是纽约五个区中最北面的一个,拥有最多公园用地,著名的美国职棒大联盟纽约洋基队的主场乃位于此。这区亚洲人较少。犯罪率在全国乃数一数二。布朗克斯租金中位数只有$1502,几乎是纽约($2900)的一半!

合作公寓和共管公寓的区别

合作公寓 (Co-op) 是由一个股份公司拥有的公寓楼。买家买到的不是公寓楼某个单元的产权,而实际上是根据单元的大小购买了这个公司的股份。合作公寓的购买对外国人来说比较复杂,一般来说很难通过审批,建议国外买家轻易不要去买这类房产。

共管公寓 (Condo) ,买家购买的是公寓的独立产权,并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。共管公寓还有一个好处就是对外国人购买没有限制,购买后也可以出租出去,没有合作公寓的程序那么繁琐。

在纽约拥有房产会有哪些开销?

成交时的费用

1、成交费是买卖双方在房产的买卖交易过程中所产生的额外费用。在纽约,成交费可占房产购买价格的1-8%。
2、对于房地产买卖,纽约州和纽约市都会收取房地产交易税,这种税一般由卖方来承担,但如果是从地产开发商那里购买新建楼盘就需要由买方支付房产交易税。纽约市的房产交易税的规定是:如果成交价在50万美元或者以下,为成交价的1%。成交价超过50万美元,为成交价的1.425%。除了市税外还有州税。纽约州的房产交易税为成交价的0.4%。
3、买家还需要支付开发商的律师费,通常为1,500-2,500美元。
4、买方需要购买产权保险 (Title Insurance) 。在纽约产权保险费用大致为每10万美元房产价格对应的是450美元的产权保险费。
5、还有些楼盘收取额外费用,比如申请费(从200美元起价),管理代理费(250-500美元),搬入押金(500-1,500美元)。
6、如果买方申请贷款的话,还需要贷款手续费 (Mortgage Loan Origination Fee) 为贷款额的0.5%-3%。
7、如果房产的成交价格超过100万美元,买方还需要支付豪宅税 (Mansion Tax),税额为成交价的1%。

养护时的费用

1、业主须要支付房产税;
2、共管公寓,每个月还必须交公共费用;如果合作公寓,每个月需要支付房产的维护费。
3、公寓楼的公共费用以及维护费用,每月的费用也可从几百美元到数千美元不等,取决于房产的大小以及类型,还有地理位置及公共设施。

对投资者来说,大部分开销可以从当年的收入所得税中扣除。房地产的一般开支和房地产税都可被看作是商业开支,从所得税中扣除。

贷款买房的首付

按照常规,首付为成交价的20%(外国人一般为40%)。少于20%,贷款机构很可能会要求贷款者购买贷款保险。

对于中低收入的首次购房者,政府也有一些首付补助计划来减轻购房者支付首付的负担。此外,政府也提供低首付的贷款担保项目,比如美国联邦住房管理局提供的 FHA 贷款项目,会在很大程度上减轻购房者的首付压力。

编辑:豪门

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